提问：您好，刚刚加入星球，三口之家，有紫金庄园，沿海赛洛城2套房子，几乎全款，目前考虑置换，卖紫金庄园大约1000，沿海赛洛城大约600，想换1200-1500品质小区，不需要学区，看了富力城，乐成国际，苹果南区，奥森公园附近的澳林春天小区，倚林家园，现在倚林家园有142平的大约1250，6楼的4，有电梯，临街性价比可以吗，可以入手吗，卖哪套房子合适，希望得到您的指点

回答：建议出掉紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型。 倚林这套属于市场价，现在房源也不多，没有其它硬伤或者更满意的房源，我觉得可以入

 

提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五唯一，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

回答：你好，青年路板块是一个比较优秀的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

 

提问：房姐，我现在选房选的头大，还请支招。我们是京户家庭，现金流还可以吧，夫妻二人年收入大概有60万左右，首套置业在郊区。现在想要换宜居的改善型住房，郊区的房子卖掉后，加上手里的资金，共有350万。我在海淀工作，老公在朝阳，所以我们准备在这两个区域内选房子。学区先不考虑，只希望有个地段和配套还不错的两室一厅，住得舒服为主。不考虑新盘，因为比较着急住，等不了。目前希望在海淀中关村周围以及以北和望京地区购买二套房。您有什么建议的小区吗？老公是做互联网的，极其希望有个科技商业氛围较好的地方创业兼居住。多谢！

回答：望京比较符合你们的要求，地段配套都不错，也是未来互联网大厂集中地 阿里 美团等都在这边， 可以淘下 宝星国际、澳洲康都、大西洋新城 等楼盘

 

提问：老师好，请问亦庄和丰台科技园两个位置，您觉得哪里更好？

回答：丰台科技园位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。 亦庄相比是一个产住平衡的板块，这类产品天花板会更高。更推荐亦庄

 

提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。

回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春

 

提问：房姐好，一直没有得到您的赐教，又来麻烦您了。陆续看了几个盘，向您讨教： 1.苹果社区北区，146平西南向，报价820，单价5.6 2.国美第一城2号院，133平南北向，报价730，单价5.4 3.金海国际南区，150平东南向，报价788，单价5.25 这三套麻烦推荐下顺序并说说优缺点，谢谢！

回答：2>1>3 苹果社区北区属于商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，潜力一般。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大，相比没有优势

 

提问：房姐您好，新人首问！目前夫妻异地，孩子四岁，打算卖掉广州一套房然后在北京定居，考虑首付400+,总价1000以内的三居室（需要全款后再抵押），兼顾居住和学区。先生工作地在北二环，明后年应该可以解决户口，孩子的小学可以享受到一部分政策福利，但是中学没办法解决。东西海学区虽然很好，但是鸡娃压力太大。看过了嘉铭桐城，三居超出预算。现在纠结几个问题：1.现在这个阶段卖广州买北京合适吗？2.朝阳区的学区房值得买吗？还是放弃学区，买奥森板块？ 3.朝外比较好的学校，小营一带、珠江帝景可以吗？求推荐一些楼盘！万分感谢！  

回答：1. 广州现在出掉比较合适，因为今年价格有一波炒高。后期大涨的动力不大 2.你也属于刚需， 朝阳的学区可以买，珠江帝景可以入。还可以看看新北苑那边，比如世华泊郡的3居，对口朝外来广营校区九年一贯制，也还不错

 

提问：房姐，您好！有个问题需要咨询一下。目前准备入手一套改善，如下几个小区怎么比较及排序呢？未来金茂府、未来公元、华润未来城市、公园17区、观承望溪、黄渠的朝青知筑及东坝的华樾国际？

回答：朝青知筑相比周边二手溢价太多了 东坝目前溢价状态，华樾国际价格贵不建议考虑 华润未来城市品质还行，也比未来金茂府档次和品质要高，而且是纯商品房 未来公元>华润未来\/公园17区>未来金茂府>观承望溪>朝青知筑>华樾国际

 

提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？

回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。

 

提问：新人首问：有一套长阳小三居，现住西局附近公房小两居，孩子在东三环国贸工作。想用孩子票买一套西局欣园附近房子，或者孩子单位cbd附近。有首付300，家庭流水3～4万。考虑自住和保值。西局欣园的房子偏贵，环境好，望园东里价格便宜，管理较差。附近还有哪里可以考虑。不想太远，希望买个小三居，自住，保值，兼投资。

回答：孩子首套更建议以投资属性为主，后期大概率也会置换，西局欣园可以考虑，另外可以看下 怡海花园、万年花城 考虑孩子通勤，朝阳也是不错的选择 可以看下 青年汇佳园、首城国际、柏林爱乐等

 

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